admin Bilindiği üzere 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun “Hakimin Müdahalesi” başlıklı 33.maddesinde;“Kat malikleri kurulunca verilen kararlar aleyhine, kurul toplantısına katılan ancak 32 nci madde hükmü gereğince aykırı oy kullanan her kat maliki karar tarihinden başlayarak bir ay içinde, toplantıya katılmayan her kat maliki kararı öğrenmesinden başlayarak bir ay içinde ve her halde karar tarihinden başlayarak altı ay içinde anagayrimenkulün bulunduğu yerdeki sulh mahkemesine iptal davası açabilir; kat malikleri kurulu kararlarının yok veya mutlak butlanla hükümsüz sayıldığı durumlarda süre koşulu aranmaz. Kat maliklerinden birinin yahut onun katından kira akdine, oturma hakkına veya başka bir sebebe dayanarak devamlı surette faydalanan kimsenin, borç ve yükümlerini yerine getirmemesi yüzünden zarar gören kat maliki veya kat malikleri, anagayrimenkulün bulunduğu yerin sulh mahkemesine başvurarak hakimin müdahalesini isteyebilir.” şeklinde düzenleme mevcuttur.
Madde kapsamında konuya bakıldığında kat malikleri kurulunca alınan kararın geçersizliği istemiyle dava açılabilmesi için; öncelikle kat malikleri kurulunca alınmış bir karar bulunmalı, davayı açacak kişi ya da kişiler ana taşınmazda kat maliki olmalı, alınan karar davacı kat malikinin kendi hak ve hukukunu ilgilendirmelidir. Yine bu davanın açılabilmesi için davacı kat maliki, ilgili genel kurula katılarak oy kullanmış olmalı ya da kararın alındığı toplantıya hiç katılmamış olmalıdır (Yargıtay 18.Hukuk Dairesi Onursal Başkanı Mahir Ersin GERMEÇ, Kat Mülkiyeti Hukuku, 6.Baskı, Ankara 2015, s.830). Eş söylemle davacı kat malikinin dava konusu genel kurula katılmamış olması dava açmasına engel değildir. Kat malikleri kurulunca verilen kararın iptaline ilişkin bu davada davacı, kararın yöntemine uygun alınmadığını, örneğin kat maliklerinin toplantıya yöntemince çağrılmadıklarını, toplantı ve karar yetersayısı sağlanmadan karar verildiğini ya da alınan kararın yasaya, sözleşmeye yönetim planı hükümlerine veya hakkaniyet kurallarına aykırı olduğunu ileri sürebilir (Yargıtay 18.Hukuk Dairesi Onursal Başkanı Mahir Ersin GERMEÇ, Kat Mülkiyeti Hukuku, s.831). Yine alınan kararın kendisine uygulanamayacağını, kararın dürüstlük kuralına aykırı zamansız, azınlığın haklarını hukuksal bir dayanak olmaksızın çiğnediğini düşünen kat malikleri de dava hakkına sahiptir (Yargıtay 18.Hukuk Dairesi Onursal Başkanı Mahir Ersin GERMEÇ, Kat Mülkiyeti Hukuku, s.831).
Bu çerçevede KMK.m.33 kapsamında kat maliklerinden her birinin tek başına dava açma hakkına sahiptir (Prof.Dr.Kemal OĞUZMAN, Eşya Hukuku, 19.Baskı, İstanbul 2016, s.679 ; Y.18.HD. 09.07.1998 T. 1998/7449 E. 1998/8666 K. ; Y.18.HD. 18.06.1998 T. 1998/6077 E. 1998/7419 K.). Bunun için diğer kat maliklerinden onay almalarına da gerek yoktur. Ve hatta ortak yerlere elatılan durumlarda kat maliklerinden her biri payı oranına göre değil, müdahale konusunun tamamı için dava açma hakkına sahiptir. Yine kat maliklerinden her biri, ana taşınmazın mimari projesinin ve buna göre yapılmış olan yapının aynen korunmasını isteme hakkına da sahiptir (Yargıtay 18.Hukuk Dairesi Onursal Başkanı Mahir Ersin GERMEÇ, Kat Mülkiyeti Hukuku, s.839). İşte KMK.m.33’e göre açılan bu davalarda mahkemece inceleme, yasaya ve yönetim planına ve bunlarda hüküm yoksa genel hükümlere ve hakkaniyet kurallarına göre incelenir (Prof.Dr.Ahmet M.KILIÇOĞLU, Eşya Hukuku, Ankara 2021, s.298 ; Yargıtay 18.Hukuk Dairesi Onursal Başkanı Mahir Ersin GERMEÇ, Kat Mülkiyeti Hukuku, s.843). Yargıtay da iptali istenen kat malikleri kurulu kararının KMK.m.29, 30, 31 ve 32.maddelerinde öngörülen kurallara uygun olarak alınıp alınmadığının her somut olayda irdelenmesi gerektiğini (Y.18.HD. 24.05.2005 T. 2005/2688 E. 2005/5432 K.), gerekli nisap sağlanmadan alınan kararın geçersiz olduğunu (Y.18.HD. 31.10.2001 T. 2001/9313 E. 2001/9612 K.) kararlarında sıklıkla vurgulamaktadır.
Konuya yetkili ve görevli mahkeme açısında bakıldığında ise Kat Mülkiyeti Kanunu’nun Ek 1.maddesi ile 33.madde hükmü öne çıkmaktadır. Nitekim KMK’nın Ek 1.maddesinde bu kanunun uygulanmasından doğacak her türlü anlaşmazlıkların sulh mahkemelerinde çözüleceği hükme bağlanmıştır. Bu kapsama kat malikleri kurulu kararının iptali davaları da dahildir (Yargıtay 18.Hukuk Dairesi Onursal Başkanı Mahir Ersin GERMEÇ, Kat Mülkiyeti Hukuku, 6.Baskı, Ankara 2015, s.833). Yine aynı yasanın 33.maddesinde kat malikleri kurul kararlarının geçersizliğine ilişkin davaların, ana gayrimenkulün bulunduğu yerdeki sulh mahkemelerinde açılacağı hükme bağlandığından yetkili mahkeme, ana taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir (Yargıtay 18.Hukuk Dairesi Onursal Başkanı Mahir Ersin GERMEÇ, Kat Mülkiyeti Hukuku, s.842). Yargıtay da KMK.m.33’ten kaynaklı davalarda miktar ve dava değerine bakılmaksızın ana taşınmazın bulunduğu yerdeki Sulh Hukuk Mahkemelerinin görevli ve yetkili olduğu görüşündedir (YHGK. 18.03.1983 T. 1983/5-99 E. 1983/260 K. ; Y.18.HD. 22.03.2012 T. 2012/2022 E. 2012/2998 K. ; Y.18.HD. 24.03.2005 T. 2005/1745 E. 2005/2729 K. ).
Konuya kentsel dönüşüm işlemlerini konu alan kat malikleri kurul kararları yönünden bakıldığında da Yargıtay uygulamasında aynı yaklaşıma rastlanmaktadır. Zira Yargıtay 18.Hukuk Dairesi’nin 26.11.2015 tarih ve 2015/2026 Esas 2015/17243 Karar sayılı içtihadında; “…sözü edilen madde hükmü -(6306 s.yasa)- anataşınmaz üzerinde yapının yıkılıp kat mülkiyetinin sona ermesinden sonra uygulanabileceğinden dava konusu taşınmaz üzerinde yapının halen mevcut olduğu, kat mülkiyetinin kurulu bulunduğu dikkate alındığında binanın yıkılarak yeniden yapılması yönünde kararın Kat Mülkiyeti Yasasının 45.maddesi gereğince tüm kat maliklerinin oybirliği ile verecekleri kararla mümkün olduğundan bu koşulu sağlamayan 21.01.2014 günlü kat malikleri kurulu kararının iptali yerine yazılı gerekçe ile davanın reddi doğru görülmemiştir.” şeklinde hüküm tesis edilmiştir. Aynı husus Yargıtay 20. Hukuk Dairesi’nin 31.10.2017 tarih ve 2017/3199 Esas 2017/8652 Karar sayılı kararında da vurgulanmıştır. Bu nedenle kentsel dönüşüm işlemlerini konu alan kat malikleri kurul kararlarının geçersizliği istemli davaların da ana taşınmazın bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemelerinde görülmesi gerekir. Konuya ilişkin yargı uygulamasından başkaca örnekler şu şekildedir; Yargıtay 20.Hukuk Dairesi’nin 10.12.2015 Tarihli 2015/5616 Esas 2015/12443 Karar sayılı kararı; “…iptali istenen karar 6306 sayılı Kanun kapsamında alınan bir karar olsa da, 6306 sayılı Kanun kapsamında alınan kat malikleri kurulu kararlarının iptali ya da başkaca anlaşmazlıkların hangi mahkemede ne şekilde çözüleceğine ilişkin özel hükümlerin bulunmaması, davanın 634 sayılı KMK’nın 33. maddesi kapsamında açılmış olması nedeniyle aynı Kanunun Ek-I. maddesi hükmüne göre uyuşmazlığın Sulh Hukuk Mahkemesinde görülerek sonuçlandırılması gerekmektedir.” (Aynı yönde Adana Bölge Adliye Mahkemesi 5.Hukuk Dairesi’nin 29.11.2017 Tarihli 2017/30 Esas 2017/32 Karar ; Antalya Bölge Adliye Mahkemesi 6.Hukuk Dairesi’nin 15.11.2017 Tarihli 2017/1289 Esas 2017/1045 Karar ; Yargıtay 20.Hukuk Dairesi’nin 09.11.2015 Tarihli 2015/8497 Esas 2015/10830 Karar ; Yargıtay 18.Hukuk Dairesi 04.11.2015 Tarih ve 2015/1794 Esas 2015/15821 Karar).
Konuya husumet yönünden bakıldığında ise; doktrinde ifade edildiği üzere Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 33.maddesi kapsamında açılacak kat malikleri kurul kararlarının iptali davası, karara olumlu oy kullanan kat maliklerinin tamamına yönetilebilir (Prof.Dr.Kemal OĞUZMAN, Eşya Hukuku, 19.Baskı, İstanbul 2016, s.680 ; Yargıtay 18.Hukuk Dairesi Onursal Başkanı Mahir Ersin GERMEÇ, Kat Mülkiyeti Hukuku, 6.Baskı, Ankara 2015, s.831). Ancak konuyu yönetimin belirlenip belirlenmemiş olmasına göre ayrıca değerlendirmek ve KMK’nın diğer hükümlerini de dikkat almak gerekir. Yani bu davaların davalısı, karara olumlu oy kullanan kat malikleri olabilir. Bu kapsamda toplantıya katılmayan ya da olumsuz oy kullanan kat maliklerine husumet yöneltilmesine gerek yoktur. Zira başkalarının verdiği karardan dolayı, o karara katılmayan kişilerin sorumlu tutulması hukuken mümkün değildir (Yargıtay 18.Hukuk Dairesi Onursal Başkanı Mahir Ersin GERMEÇ, Kat Mülkiyeti Hukuku, Ankara 2024, s.865). Yargıtay uygulamasında da aynı görüş mevcuttur. Nitekim Yargıtay, kat malikleri kurulu kararlarının iptali istemiyle açılan bir davada toplantıya katılan ve iptali istenen kararın oluşması için olumlu oy kullanan kat maliklerinin tamamının davalı gösterilmesi gerektiğini (YHGK. 17.12.2003 T. 2003/18-565 E. 2003/790 K. ; Y.18.HD. 26.05.2005 T. 2005/4804 E. 2005/5544 K. ; Y.18.HD. 22.3.2005 T. 2004/10593 E. 2005/2607 K.), yöneticilerin alınan kararı uygulamaktan başka bir yetkisi olmamasından ötürü kurul kararlarının iptalinde husumetin karara olumlu oy kullanan kat maliklerine yöneltilmesi gerektiğini (Y.18.HD. 09.06.2008 T. 2008/3734 E. 2008/6917 K.), iptali istenen kararda kat malikinin temsilci aracılıyla oy kullanması halinde dahi husumetin temsilciye değil kat malikinin bizzat kendisine yöneltilmesi gerektiğini (Y.18.HD. 17.04.2008 T. 2008/1580 E. 2008/4582 K. ; Y.18.HD. 05.05.2005 T. 2005/3206 E. 2005/4605 K.), davada iptali istenen karara olumlu oy kullanan kat maliklerinden davalı sıfatıyla yer almayanlar var ise onların da yöntemince davaya katılmalarının sağlanması ve taraf teşkilinden sonra işin esasına girilmesi gerektiğini (Y.18.HD. 07.07.2005 T. 2005/5046 E. 2005/7195 K.) sıklıkla vurgulamaktadır.
Konuya süre yönünden bakıldığında ise; yukarıda bahsi geçen KMK’nın 33.maddesi her kat malikinin karar tarihinden başlayarak bir ay içinde, toplantıya katılmayan her kat malikinin ise kararı öğrenmesinden başlayarak bir ay içinde ve her halde karar tarihinden başlayarak altı ay içinde anagayrimenkulün bulunduğu yerdeki sulh mahkemesine iptal davası açması gerektiğini ancak kat malikleri kurulu kararlarının yokluk veya mutlak butlanla hükümsüz sayıldığı durumlarda süre koşulunun aranmayacağını ifade etmiştir. Fakat Yargıtay uygulamasında 6306 sayılı kanun kapsamında riskli yapının yıkımı ile ilgili kat malikleri kurulu kararlarının geçersizliğine ilişkin davalarda konu mülkiyet hakkını ilgilendirdiğinden Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 33.maddesinde öngörülen bir aylık sürenin uygulanmasının mümkün olmadığına dair karara da rastlanmaktadır. Bu çerçevede 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun “Hakimin Müdahalesi” başlıklı 33.maddesinde; “…kat malikleri kurulu kararlarının yok veya mutlak butlanla hükümsüz sayıldığı durumlarda süre koşulu aranmaz.” şeklinde düzenleme mevcuttur. Bu kapsamda kat malikleri kurulu kararının yokluk veya butlanla sakat olması halinde ilgili düzenleme gereği dava açmak için herhangi bir süre koşulu aranmaksızın kararın geçersizliğinin tespiti talep edilebilecektir (Prof.Dr.Ahmet M.KILIÇOĞLU, Eşya Hukuku, Ankara 2021, s.298). Örneğin ana taşınmazın ortak alanının kullanım şeklinin değiştirilmesi, ana taşınmazın arsasının bölünmesi, bölünen kısmın mülkiyetinin başkasına devrolunması veya ana yapının bir kısmının kiralanmasına ilişkin kat malikleri kurulu kararları, KMK’nın 45.maddesinin emredici hükmüne rağmen oybirliğiyle değil de oyçokluğuyla alınmışsa bu karara katılmayan her kat maliki süre koşuluna bağlı olmaksızın ilgili kararın geçersizliğinin belirlenmesi için mahkemeye başvurabilecektir (Yargıtay 18.Hukuk Dairesi Onursal Başkanı Mahir Ersin GERMEÇ, Kat Mülkiyeti Hukuku, s.831-834). Konuya kentsel dönüşüm işlemlerini konu alan kat malikleri kurul kararları yönünden bakıldığında Yargıtay’ın benzer yaklaşımına rastlanmaktadır. Nitekim Yargıtay 18.Hukuk Dairesi’nin 27.6.2016 Tarihli 2016/5474 Esas 2016/10269 Karar sayılı kararında 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında Riskli Yapının Yıkımı ile İlgili Kat Malikleri Kurulu Kararının geçersizliğine ilişkin davalarda konu mülkiyet hakkını ilgilendirdiğinden Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 33.maddesinde öngörülen bir aylık sürenin uygulanmasının mümkün olmadığı vurgulanmıştır. Karar özeti şu şekildedir; “…Dosyadaki bilgi ve belgelerin özellikle iptali istenen kat malikleri kurulu kararının incelenmesinde; bu kararın ana yapının yıkılmasına ilişkin olduğu, ancak davacının yıkımdan sonra yapılacak bina ile ilgili tapuya bir kısım şerhler konulması şartıyla kabul edeceğini açıkladığı, buna göre MÜLKİYET HAKKINI İLGİLENDİREN HUSUSTA KAT MÜLKİYETİ YASASININ 33.MADDESİ GEREĞİNCE BİR AYLIK SÜRENİN UYGULANMASI SÖZ KONUSU OLMAYIP mahkemece tarafların tüm delilleri toplanıp sonucuna göre karar verilmesi gerekirken bir aylık sürenin geçmesi nedeniyle davanın reddi doğru görülmemiştir.”
Yukarıdaki açıklamalar ışığında konuya alınan kurul kararının yoklukla malul olduğu ihtimalinden bakıldığında; doktrinde ifade edildiği üzere kurucu unsuru eksik bir hukuki işlem, varlık kazanamaz, yoktur (Prof.Dr.İsmail KIRCA, Genel Kurul Kararlarının Hükümsüzlüğü, Cilt 2/2, Ankara 2017, s.4). Bütün hukuki işlemlerde ortak kurucu unsur ise, irade beyanıdır. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun “İrade Açıklaması” başlıklı 1’inci maddesinde de sözleşmenin, tarafların iradelerini karşılıklı ve birbirine uygun olarak açıklamalarıyla kurulacağı, irade açıklamasının açık veya örtülü olabileceği hükme bağlanmıştır. Bu nedenle yokluk kavramının, sözleşmenin kurulmasıyla ilgili olduğu, kurucu unsurları içermeyen bir sözleşmenin kurulamayacağı, meydana gelmemiş sayılacağı söylenebilir (Prof.Dr. Fikret EREN, Borçlar Hukuku Genel Hükümler, 14.Baskı, Ankara 2012, s.331). Kavram olarak ise yokluk; bir hukuki işlemin doğabilmesi için öngörülen ve kurucu nitelikte olan emredici hükümlere aykırılık halidir. Bu aykırılık, işlemin unsurlarında eksikliğe yol açar ve işlemi “yokluk” ile sakat hale getirir. Yok sayılan işlem, şeklen dahi meydana gelmemiştir. Yokluk, bunu ileri sürme konusunda hukuki menfaati bulunan herkes tarafından her zaman ileri sürülebilir ve tespit ettirilebilir, hâkim tarafından da re’sen dikkate alınır. Mahkemenin vereceği tespit hükmü, bu durumu açıklayıcı niteliktedir (YHGK T. 2.4.2014 E. 2013/11-1048 K. 2014/430). İşte yokluk konusuna 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu çerçevesinde bakıldığında karşımıza yasanın 45. ve 49.maddeleri çıkmaktadır. Bu düzenlemeler uyarınca kat mülkiyetinin sona erdirilmesi ile binanın yıkılması, tüm kat maliklerinin “Oybirliği” ile verecekleri kararla mümkün olacaktır. Aksi takdirde alınan karar kurucu irade unsuru eksikliğinden yoklukla malul sayılacaktır. Yine aynı mevzuat gereği örneğin ana taşınmazın ortak alanının kullanım şeklinin değiştirilmesi, ana taşınmazın arsasının bölünmesi, bölünen kısmın mülkiyetinin başkasına devrolunması veya ana yapının bir kısmının kiralanmasına ilişkin kat malikleri kurulu kararları, KMK’nın 45.maddesinin emredici hükmüne rağmen oybirliğiyle değil de oyçokluğuyla alınmışsa bu karara katılmayan her kat maliki süre koşuluna bağlı olmaksızın kararın geçersizliği nedeniyle mahkemeye başvurabilecektir (Prof.Dr.Ahmet M.KILIÇOĞLU, Eşya Hukuku, Ankara 2021, s.297 ; Prof.Dr.Kemal OĞUZMAN, Eşya Hukuku, 19.Baskı, İstanbul 2016, s.680 ; Yargıtay 18.Hukuk Dairesi Onursal Başkanı Mahir Ersin GERMEÇ, Kat Mülkiyeti Hukuku, 6.Baskı, Ankara 2015, s.831-834). Yine bütün bağımsız bölümlere tahsis olunacak arsa paylarının usulüne göre yeniden belirlenmesine dair kararlar da oybirliğiyle alınmak zorunda olduğundan aynı husus burada da gündeme gelebilecektir (Prof.Dr.Kemal OĞUZMAN, Eşya Hukuku, 19.Baskı, İstanbul 2016, s.681 ; Y.14.HD. 30.09.1975 T. 4720/4201). Bu hususlarda kurul kararı alınması da şarttır. Zira Yargıtay uygulaması gereği kurul toplantısı yapılmaksızın kat maliklerinin her birinin noter senedi ile rızasının alınması, yasada belirtilen şartın sağlanması için yeterli değildir (Prof.Dr.Kemal OĞUZMAN, Eşya Hukuku, 19.Baskı, İstanbul 2016, s.681 ; Y.6.HD. 16.5.1991 T. 8255/17-689).
SONUÇ OLARAK; kat malikleri kurulunca alınan kararın geçersizliği istemiyle dava açılabilmesi için; öncelikle kat malikleri kurulunca alınmış bir karar bulunmalı, davayı açacak kişi ya da kişiler ana taşınmazda kat maliki olmalı, alınan karar davacı kat malikinin kendi hak ve hukukunu ilgilendirmelidir. Eş söylemle davacı kat malikinin dava konusu genel kurula katılmamış olması dava açmasına engel değildir. Kat malikleri kurulunca verilen kararın iptaline ilişkin bu davada davacı, kararın yöntemine uygun alınmadığını, örneğin kat maliklerinin toplantıya yöntemince çağrılmadıklarını, toplantı ve karar yetersayısı sağlanmadan karar verildiğini ya da alınan kararın yasaya, sözleşmeye yönetim planı hükümlerine veya hakkaniyet kurallarına aykırı olduğunu ileri sürebilir. Bu çerçevede KMK.m.33 kapsamında kat maliklerinden her birinin tek başına dava açma hakkına sahiptir. Bunun için diğer kat maliklerinden onay almalarına da gerek yoktur. Konuya yetkili ve görevli mahkeme açısında bakıldığında ise Kat Mülkiyeti Kanunu’nun Ek 1.maddesi ile 33.madde hükmü öne çıkmaktadır. Nitekim KMK’nın Ek 1.maddesinde bu kanunun uygulanmasından doğacak her türlü anlaşmazlıkların sulh mahkemelerinde çözüleceği hükme bağlanmıştır. Bu kapsama kat malikleri kurulu kararının iptali davaları da dahildir. Yine aynı yasanın 33.maddesinde kat malikleri kurul kararlarının geçersizliğine ilişkin davaların, ana gayrimenkulün bulunduğu yerdeki sulh mahkemelerinde açılacağı hükme bağlandığından yetkili mahkeme, ana taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. Konuya husumet yönünden bakıldığında ise; doktrinde ifade edildiği üzere Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 33.maddesi kapsamında açılacak kat malikleri kurul kararlarının iptali davası, karara olumlu oy kullanan kat maliklerinin tamamına yönetilebilir.
/category/haberler/ , /haberler/
