Giriş
06.02.2023 tarihli depremden sonra yapı stokunun yenilenmesi ve kentsel dönüşüm sürecinin hızlı ve etkin bir şekilde yürütülmesi için 16.10.2023 tarih ve 32341 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanan 153 sayılı Bazı Cumhurbaşkanlığı Kararnamelerinde Değişiklik Yapılması Hakkında Cumhurbaşkanlığı Kararnamesiyle, 4 sayılı Bakanlıklara Bağlı, İlgili, İlişkili Kurum ve Kuruluşlar İle Diğer Kurum ve Kuruluşların Teşkilatı Hakkında Cumhurbaşkanlığı Kararnamesinde yapılan değişiklikle, kamu tüzel kişiliğini haiz, özel bütçeli, Çevre ve Şehircilik Bakanlığına bağlı ve merkezi Ankara’da bulunan Kentsel Dönüşüm Başkanlığı kurulmuştu.
6 Şubat 2023 tarihli on binlerce can kaybına ve yüzbinlerce binanın hasar görmesine, şehirlerin altyapı ve üst yapılarının, iletişim ve enerji alt yapılarının zarar görmesine yol açan depremin sene-i devriyesinde 06.02.2024 tarihinde Kentsel Dönüşüm Başkanlığının Görev ve Yetkileri ile Taşra Teşkilatının Çalışma Usul ve Esasları Hakkında Yönetmelik yayımlandı.
Kentsel Dönüşüm Başkanlığının Kuruluş Süreci
4 sayılı Kararnamenin “Başkanlığın görev ve yetkileri” başlıklı 792/M maddesinde; 6306 sayılı Kanun ile verilen görevleri yapmak ve yetkileri kullanmak, afet riski altındaki yapıların ve alanların dönüştürülmesine ilişkin mevzuatı hazırlamak, 5393 sayılı Belediye Kanununun 73. maddesi kapsamındaki uygulamalara ilişkin kentsel dönüşüm ve gelişim alanı ilanı ile 5366 sayılı Yıpranan Tarihi ve Kültürel Taşınmaz Varlıkların Yenilenerek Korunması ve Yaşatılarak Kullanılması Hakkında Kanun kapsamındaki yenileme alanı ilanına ilişkin gerekli hazırlık işlemlerini yürütmek ve Bakan tarafından verilen diğer görevleri yapmak Başkanlığın görev ve yetkileri arasında sayılmıştı.
Aynı Kararnamenin “Hizmet birimleri” başlıklı 792/Ö maddesinde; Başkanlık merkez teşkilatının, Kentsel Dönüşüm Genel Müdürlüğü, Marmara Kentsel Dönüşüm Genel Müdürlüğü, Taşınmaz ve Kaynak Geliştirme Genel Müdürlüğü, Riskli Yapılar Dairesi Başkanlığı, İmar Planlama Dairesi Başkanlığı, Yapım ve Proje Dairesi Başkanlığı, İzleme ve Değerlendirme Dairesi Başkanlığı, Strateji ve Finansman Dairesi Başkanlığı, Personel ve Eğitim Dairesi Başkanlığı, Destek Hizmetleri Dairesi Başkanlığı, Hukuk Müşavirliği, Basın ve Halkla İlişkiler Müşavirliği birimlerinden oluşacağı, başkanlığın hizmet birimlerinin görev ve yetkilerinin, bu bölümde belirtilen faaliyet alanına uygun olarak Başkanlıkça çıkarılan yönetmelikle düzenleneceği belirtilmişti.
Yine, aynı Kararnamenin “Taşra Teşkilatı” başlıklı 792/P maddesinde Başkanlığın taşra teşkilatının, her ilde kurulan doğrudan merkeze bağlı kentsel dönüşüm müdürlüklerinden oluşacağı, kentsel dönüşüm müdürlüklerinin çalışma usul ve esaslarının Başkanlık tarafından çıkarılan yönetmelikle düzenleneceği belirtilmişti.
Kararname ile Kentsel Dönüşüm Başkanlığı, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı’nın bağlı kuruluşu olarak kurulmuş, Kentsel Dönüşüm Başkanlığı bünyesinde Kentsel Dönüşüm Genel Müdürlüğü, Marmara’da yapı stokunun fazlalığı nedeniyle sadece Marmara Bölgesi için Marmara Kentsel Dönüşüm Genel Müdürlüğü ve kentsel dönüşüme özkaynak sağlamak amacıyla Taşınmaz ve Kaynak Geliştirme Genel Müdürlüğü olmak üzere 3 ayrı genel müdürlük kurulmuştu.
Yine, yapı stokunun taranarak, riskli yapıların tespit edilmesi, tespit edilen riskli yapıların tahliye edilerek yıkılmasının sağlanması ve güvenli yapıların inşa edilmesine yönelik süreçlerin hızlandırılması amacıyla 6306 sayılı Kanunda 09.11.2023 tarih ve 32364 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanan 7471 sayılı Kanunla çok önemli değişiklikler ve ilaveler yapılmış, anılan Kanunun 5. maddesi ile 5018 sayılı Kamu Malî Yönetimi ve Kontrol Kanununa ekli (II) sayılı Cetvelin “B) Özel Bütçeli Diğer İdareler” bölümüne “45) Kentsel Dönüşüm Başkanlığı” eklenmiş, 6. maddesi ile 6306 sayılı Kanunun 2. maddesine “(f) Başkanlık: Kentsel Dönüşüm Başkanlığını,” bendi eklenmiş, birçok madde de 6306 sayılı Kanunun ilgili maddelerinde yetkili kurumun “Kentsel Dönüşüm Başkanlığı” olduğu, riskli yapı tespiti ve Hazine taşınmazlarının değerlendirilmek üzere Bakanlığa tahsisine ilişkin görev, hak ve yetkilerin bundan sonra Kentsel Dönüşüm Başkanlığınca kullanılmasını sağlamak üzere değişiklikler yapılmıştı.
Ancak 4 sayılı Kararnamede yapılan değişikliklerde, Kentsel Dönüşüm Başkanlığının görevleri ve birimleri genel olarak sayılmıştır. Buna göre Kentsel Dönüşüm Başkanlığının görevleri şunlardır:
a) 6306 sayılı Kanun ile verilen görevleri yapmak ve yetkileri kullanmak.
b) Afet riski altındaki yapıların ve alanların dönüştürülmesine ilişkin mevzuatı hazırlamak.
c) 3/7/2005 tarihli ve 5393 sayılı Belediye Kanununun 73 üncü maddesi kapsamındaki uygulamalara ilişkin kentsel dönüşüm ve gelişim alanı ilanı ile 16/6/2005 tarihli ve 5366 sayılı Yıpranan Tarihi ve Kültürel Taşınmaz Varlıkların Yenilenerek Korunması ve Yaşatılarak Kullanılması Hakkında Kanun kapsamındaki yenileme alanı ilanına ilişkin gerekli hazırlık işlemlerini yürütmek.
Ancak Kararnamede Kentsel Dönüşüm Başkanlığının birimleri sayılmasına rağmen birimlerin görevleri tek tek belirtilmemiş ve bu konu yönetmeliğe bırakılmıştır.
Kentsel Dönüşüm Başkanlığının Görev ve Yetkileri Hakkında Yönetmelik
Yukarıda anılan 6306 sayılı Kanun ile 4 sayılı Kararnamenin 792/Ö maddesinin ikinci fıkrası ve 792/P maddesinin ikinci fıkrasına dayanılarak Kentsel Dönüşüm Başkanlığının merkez hizmet birimlerinin görev ve yetkileri ile doğrudan merkeze bağlı taşra teşkilatı olan kentsel dönüşüm müdürlüklerinin çalışma usul ve esaslarını belirleyen ve bu çalışmanın konusu olan Kentsel Dönüşüm Başkanlığının Görev ve Yetkileri ile Taşra Teşkilatının Çalışma Usul ve Esasları Hakkında Yönetmelik hazırlanmış ve depremin yıldönümü olan 06.02.2024 tarih ve 32451 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanarak yürürlüğe girmiştir.
Söz konusu Yönetmelik ile yukarıda anılan 6306 sayılı Kanun ve 4 sayılı Kararname hükümleri detaylandırılmış, Kentsel Dönüşüm Başkanlığının birimleri, görev ve yetkileri, kentsel dönüşümün kaynağı, gelir kalemleri, kentsel dönüşüm sürecinde yürütülecek riskli alan, riskli yapı ve rezerv yapı alanları tespiti ve bu alanlardaki uygulamaların hangi birimler tarafından ve nasıl yapılacağı tek tek belirgin hale getirilmiştir. Böylelikle yeni kurulan Kentsel Dönüşüm Başkanlığı ile görev ve yetkileri hakkındaki bir kısım belirsizlikler giderilmeye çalışılmıştır.
Yönetmeliğin 21. maddesinde Başkanlığın taşra teşkilatının, her ilde kurulan ve doğrudan merkeze bağlı kentsel dönüşüm müdürlüklerinden oluşacağı, kentsel dönüşüm müdürlüklerinin sevk ve idaresinden Kentsel Dönüşüm Müdürünün sorumlu olduğu belirtilmiş, 22. maddesinde ise Kentsel dönüşüm müdürlüklerinin görev ve yetkileri sayılmış, bu görevlerden illerde, merkez teşkilatının görev alanına giren konulara ilişkin iş ve işlemleri; Kanun, ilgili diğer mevzuat ve 4 sayılı Cumhurbaşkanlığı Kararnamesi ve Merkez Teşkilatı tarafından yapılan düzenlemeler ile verilen görüş ve talimatlar doğrultusunda yürütmek, gerçekleştirilen işlemlere ilişkin oluşan ihtilaflarda, ilgili yargı mercileri nezdinde Başkan adına talep ve savunmalarda bulunmak, gerektiğinde itiraz, istinaf, temyiz ve tashihi karar talebinde bulunmak, yargı kararlarının uygulanması işlemlerini yürütmek görevi dikkat çekmektedir.
Yönetmelikte getirilen tüm düzenlemeleri burada yazmaya gerek yoktur. Ancak, kentsel dönüşüm ile ilgili önemli gördüğümüz bazı hususları içermesi nedeniyle bazı maddelere bakmak gerekmektedir.
Kentsel Dönüşüm Başkanlığının 5393 ve 5366 sayılı Kanunlar Kapsamındaki Yetkileri
Burada bir konunun üzerinde durmak gerekmektedir. Yukarıda anılan Cumhurbaşkanlığı Kararnamesinin 792/M maddesinde; 5393 sayılı Belediye Kanununun 73. maddesi kapsamındaki uygulamalara ilişkin kentsel dönüşüm ve gelişim alanı ilanına ilişkin gerekli hazırlık işlemlerini yürütmek görevi Kentsel Dönüşüm Başkanlığının görev ve yetkileri arasında sayılmış, Yönetmeliğin 9. ve 10. maddelerinde de açıkça belirtildiği üzere 5393 sayılı Kanunun 73. maddesi kapsamında kentsel dönüşüm ve gelişim proje alanı ile 5366 sayılı Kanun kapsamındaki yenileme alanı ilanına ilişkin iş ve işlemleri yürütmek görevi Kentsel Dönüşüm ve Marmara Kentsel Dönüşüm Genel Müdürlüğüne verilmiştir.
6306 sayılı Kanunun “amaç” başlıklı 1. maddesinde; bu Kanunun amacı; afet riski altındaki alanlar ile bu alanlar dışındaki riskli yapıların bulunduğu arsa ve arazilerde, fen ve sanat norm ve standartlarına uygun, sağlıklı ve güvenli yaşama çevrelerini teşkil etmek üzere iyileştirme, tasfiye ve yenilemelere dair usul ve esasları belirlemek olarak belirtilmiş ve Yönetmeliğin “Tanımlar” başlıklı 3. maddesinin (i) bendinde; uygulama alanının, kanuna göre belirlenen riskli alan ile rezerv yapı alanını ve riskli yapının veya yapıların bulunduğu alanı ifade ettiği belirtilmiştir.
Oysa 5393 sayılı Belediye Kanununun “Kentsel dönüşüm ve gelişim alanı” başlıklı 73. maddesinde “Belediye, kentin gelişimine uygun olarak eskiyen kent kısımlarını yeniden inşa ve restore etmek; konut alanları, sanayi ve ticaret alanları, teknoloji parkları ve sosyal donatılar oluşturmak, deprem riskine karşı tedbirler almak veya kentin tarihî ve kültürel dokusunu korumak amacıyla kentsel dönüşüm ve gelişim projeleri uygulayabilir.
Kentsel dönüşüm ve gelişim projelerine konu olacak alanlar, meclis üye tam sayısının salt çoğunluğunun kararı ile ilân edilir.
Kentsel dönüşüm ve gelişim proje alanlarında yıkılarak yeniden yapılacak münferit yapılarda ilgili resim ve harçların dörtte biri alınır.
Bir yerin kentsel dönüşüm ve gelişim proje alanı olarak ilân edilebilmesi için; o yerin belediye veya mücavir alan sınırları içerisinde bulunması ve en az ellibin metrekare olması şarttır.
Kentsel dönüşüm ve gelişim proje alanlarında bulunan yapıların boşaltılması, yıkımı ve kamulaştırılmasında anlaşma yolu esastır. Kentsel dönüşüm ve gelişim projesi kapsamında bulunan mülk sahipleri tarafından açılacak davalar, mahkemelerde öncelikle görüşülür ve karara bağlanır.” hükmüne yer verilmiş olup bu hüküm uyarınca büyükşehir, il ve (yetki verilmesi halinde) ilçe belediyeleri de kentin gelişimine uygun olarak eskiyen kent kısımlarını yeniden inşa ve restore etmek; konut alanları, sanayi ve ticaret alanları, teknoloji parkları ve sosyal donatılar oluşturmak, deprem riskine karşı tedbirler almak veya kentin tarihî ve kültürel dokusunu korumak amacıyla kentsel dönüşüm ve gelişim projeleri uygulayabilme görev ve yetkisi bulunmaktadır.
Yine, 5366 sayılı Yıpranan Tarihi ve Kültürel Taşınmaz Varlıkların Yenilenerek Korunması ve Yaşatılarak Kullanılması Hakkında Kanunun 1. maddesinde; bu Kanunun amacının, büyükşehir belediyeleri, büyükşehir belediyeleri sınırları içindeki ilçe ve ilk kademe belediyeleri, il, ilçe belediyeleri ve nüfusu 50.000’in üzerindeki belediyelerce ve bu belediyelerin yetki alanı dışında il özel idarelerince, yıpranan ve özelliğini kaybetmeye yüz tutmuş; kültür ve tabiat varlıklarını koruma kurullarınca sit alanı olarak tescil ve ilan edilen bölgeler ile bu bölgelere ait koruma alanlarının, bölgenin gelişimine uygun olarak yeniden inşa ve restore edilerek, bu bölgelerde konut, ticaret, kültür, turizm ve sosyal donatı alanları oluşturulması, tabiî afet risklerine karşı tedbirler alınması, tarihi ve kültürel taşınmaz varlıkların yenilenerek korunması ve yaşatılarak kullanılması olarak belirtilmiştir.
Bu hale göre afet riski altındaki alanlar ile bu alanlar dışındaki riskli yapıların bulunduğu arsa ve arazilerde, yani kanuna göre belirlenen riskli alan ile rezerv yapı alanda ve riskli yapının veya yapıların bulunduğu alanda kentsel dönüşüm uygulaması yapma, 5393 sayılı Kanunun 73. maddesi kapsamında kentsel dönüşüm ve gelişim proje alanı iş ve işlemleri yürütmek görevi ile 5366 sayılı Kanun kapsamındaki yenileme alanı ilanına ilişkin iş ve işlemleri yapma görevi, yukarıda anılan Cumhurbaşkanlığı Kararnamesi gereği ve Yönetmeliğin 9. ve 10. maddeleri gereği Kentsel Dönüşüm Başkanlığında (Kentsel Dönüşüm Genel Müdürlüğünde/Marmara Kentsel Dönüşüm Genel Müdürlüğünde) bulunmaktadır.
Bununla birlikte burada bahsedilen yetki, 5393 sayılı Kanunun 73. maddesi kapsamında kentsel dönüşüm ve gelişim proje alanı ilan edilen yerler ile 5366 sayılı Kanun kapsamındaki yenileme alanı olarak belirlenen yerlerdeki hazırlık ve ilan işlemleridir. Yani bu işlemler, bu iki alanda Kentsel Dönüşüm Başkanlığına bazı yetkiler vermekte olup bu yetkiler, bahsedilen alanlarda ilgili 5393 ve 5366 sayılı Kanunlarda belirtilen yetkili idarelerin kentsel dönüşüm yapma olanağını ortadan kaldırmamaktadır.
Yönetmelikte Rezerv Yapı Alanı
Yine burada bir hususa değinmek gerekmektedir. 6306 sayılı Kanunun “Tanımlar” başlıklı 2. maddesinin (c) bendinde; rezerv yapı alanı, bu Kanun uyarınca gerçekleştirilecek uygulamalarda kullanılmak üzere, TOKİ’nin veya İdarenin talebine bağlı olarak veya resen Bakanlıkça belirlenen alanlar olarak tanımlanmış, 6. maddesinin 5. fıkrasının (g) bendinde; rezerv yapı alanlarında gelir ve hasılat getirecek her türlü uygulama yapmaya Başkanlığın yetkili olduğu belirtilmiştir.
Yönetmeliğin özellikle 9.10. ve 11. maddesinde gelir ve hâsılat elde etmek üzere belirlenen rezerv yapı alanları ile ilgili görevler açıkça belirlenmek suretiyle bu yetkinin nasıl ve ne şekilde kullanılacağı daha belirgin hale gelmiştir.
Ancak, yakın zamanda yapılan ve yukarıda belirtilen 7471 sayılı Kanun değişikliği ile rezerv yapı alanı tanımında yer alan “yeni yerleşim alanı olarak” ibaresi madde metninden çıkarılmış, bu düzenlemenin gerekçesi olarak da uygulamada açılan davalarda, herhangi bir taşınmazın rezerv yapı alanı olarak belirlenebilmesi için meskun alanlar dışında olması gerektiği yönünde değerlendirme yapılarak kararlar verildiği, yerleşim yerlerinde yer alan alanların da rezerv yapı alanı olarak belirlenebileceği belirtilmiştir. Söz konusu değişiklikle, idarenin rezerv yapı alanının belirlenmesi ile ilgili takdir hakkı ve sınırları genişletilmiş, neredeyse her yerin rezerv yapı alanı olarak belirlenmesinin önünde bir engel kalmamıştır.
Oysa rezerv yapı alanları, planlamada yer alan bir kullanım alanı değildir, bundan dolayı da imar planlarında yer almaktadır. 6306 sayılı Kanunla getirilmiş bir düzenlemedir. Bu alanın, sınırı, bilimsel bir kriteri ve ilkesi yoktur. Genel, muğlak, belirsiz bir kavramdır. Özellikle kanun değişikliği ile “yeni yerleşim alanı olarak” ibaresi de çıkarıldıktan sonra planlama amacı dışında, özel, ayrıcalıklı planlama yapma durumu olabilecektir. Bu durum da planlama esaslarına ve şehircilik ilkelerine açıkça aykırılık oluşturacak, kentsel dönüşümün amacına aykırı uygulamalara sebebiyet verebilecektir.
Yönetmeliğin 9. maddesinde kanun kapsamında riskli alanların belirlenmesi ve ilanına ilişkin iş ve işlemler ile bu alanların dönüştürülmesinde kullanılacak rezerv yapı alanlarının belirlenmesine dair iş ve işlemleri yürütmek görevi Kentsel Dönüşüm Genel Müdürlüğüne verilirken 10. maddede belirtilen görev kanun kapsamında riskli alanların belirlenmesi ve ilanına ilişkin iş ve işlemler ile rezerv yapı alanlarının belirlenmesine dair iş ve işlemleri yürütmek olarak alınmış ve bu görev Marmara Bölgesi için kurulan Marmara Kentsel Dönüşüm Genel Müdürlüğüne verilmiştir. Yani riskli alanların dönüştürülmesine kullanılma sınırlaması kaldırılmış görünmektedir.
Yine, 10. madde de özellikle dikkat çeken bir durum daha görülmektedir. Bu da Marmara Kentsel Dönüşüm Genel Müdürlüğüne rezerv yapı alanlarında gelir elde etmek amaçlı projelerle uygulamalar yapmak veya yaptırmak yetkisinin verilmiş olmasıdır. Oysa 9. maddede yer alan Kentsel Dönüşüm Genel Müdürlüğüne böyle bir yetki verilmemesi dikkat çekicidir.
Kentsel Dönüşümde Planlama
İmar planları, çeşitli kentsel işlevler arasında var olan ya da sağlanabilecek olanaklar ölçüsünde en iyi çözüm yollarını bulmak, belde halkına iyi yaşama düzeni ve koşulları sağlamak amacıyla kentin kendine özgü yaşayış biçimi ve karakteri, nüfus, alan, hizmet ve yapı ilişkileri, yörenin gerek çevresiyle ve gerekse çeşitli alanları arasında olan bağlantılar göz önüne alınarak toplum yaşamını yakından etkileyen fiziksel çevrenin sağlıklı bir yapıya kavuşturulması ve toprağın koruma ve kullanma dengesinin en rasyonel biçimde belirlenmesi için hazırlanan düzenleyici işlemler, belgelerdir.
Planlamaya ilişkin mevzuatımızda bir genel ve birden çok özel kanun mevcuttur. Konumuz açısından bakarsak; 3194 sayılı İmar Kanununun 8/b maddesi uyarınca mevcut ise bölge planı ve çevre düzeni plan kararlarına uygunluğu sağlanarak, belediye sınırları içinde kalan yerlerin nazım ve uygulama imar planlarının ilgili belediyelerce yapılacağı veya yaptırılacağı, belediye ve mücavir alan dışında kalan yerlerde yapılacak planların ise valilikçe yapılacağı hükme bağlanmıştır.
5216 sayılı Büyükşehir Belediyesi Kanununun 7/b maddesinde çevre düzeni plânına uygun olmak kaydıyla, büyükşehir belediye ve mücavir alan sınırları içinde 1/5.000 ile 1/25.000 arasındaki her ölçekte nazım imar plânını yapmak, yaptırmak ve onaylayarak uygulamak; büyükşehir içindeki belediyelerin nazım plâna uygun olarak hazırlayacakları uygulama imar plânlarını, bu plânlarda yapılacak değişiklikleri, parselasyon plânlarını ve imar ıslah plânlarını aynen veya değiştirerek onaylamak ve uygulanmasını denetlemek; nazım imar plânının yürürlüğe girdiği tarihten itibaren bir yıl içinde uygulama imar plânlarını ve parselasyon plânlarını yapmayan ilçe ve ilk kademe belediyelerinin uygulama imar plânlarını ve parselasyon plânlarını yapmak veya yaptırmak büyükşehir belediyelerine aittir.
5302 sayılı İl Özel İdaresi Kanununun 10/c maddesi uyarınca belediye sınırları il sınırı olan Büyükşehir Belediyeleri hariç İl çevre düzeni plânı ile belediye sınırları dışındaki alanların imar plânlarını görüşmek ve karara bağlamak İl Genel Meclisinin görev ve yetkileri arasında sayılmıştır.
6306 sayılı Kanunun “Uygulama işlemleri” başlıklı 6. maddesinin 5. fıkrasının (a) bendinde; Başkanlığın, riskli alanlara, rezerv yapı alanlarına ve riskli yapıların bulunduğu taşınmazlara ilişkin her tür harita, plan, proje, arazi ve arsa düzenleme işlemleri ile toplulaştırma yapmaya yetkili olduğu, 6. fıkrasında; Bakanlığın, riskli alanlar, rezerv yapı alanları ve riskli yapıların bulunduğu parsellerdeki uygulamalarda faydalanılmak üzere; özel kanunlar ile öngörülen alanlara ilişkin olanlar da dâhil, her tür ve ölçekteki planlama işlemlerine esas teşkil edecek standartları belirlemeye ve gerek görülmesi hâlinde bu standartları plan kararları ile tayin etmeye veya özel standartlar ihtiva eden planlar ve kentsel tasarım projeleri yapmaya, yaptırmaya ve onaylamaya yetkili olduğu hükmüne yer verilmiştir.
Genel olarak bakıldığında mevzuatımızda imar planlarının temel çerçevesi genel kanun olan 3194 sayılı İmar Kanunu ile Mekânsal Planlar Yapım Yönetmeliği ile çizilmiştir. Ancak, idarenin planlama yapma yetkisi konusunda birçok özel kanun da bulunduğundan planlamada yetki sorunları ve belirsizlikler yaşanmaktadır.
6306 sayılı Kanun kapsamındaki alanlar ve parsellere ilişkin her tür ve ölçekteki imar planını yapma yetkisi ise Kentsel Dönüşüm Başkanlığı İmar Planlama Dairesi Başkanlığında aittir. Görüldüğü gibi 6306 sayılı Kanun Kentsel Dönüşüm Başkanlığına planlama yapma yetkisi vermekte olup 3194 sayılı İmar Kanunu’na göre özel kanun niteliğindedir. Yönetmeliğin yürürlüğe girmesi ile 6306 sayılı Kanun kapsamındaki alanlar ve parsellere ilişkin imar planlaması yapma yetkisinin kime ait olduğu belirginleşmiştir.
Ancak, genel ve özel kanunlar uyarınca planlamada birçok idarenin yetkili olması nedeniyle yetki karmaşasının devam etmesi, şehircilik ve planlama ilke ve esasları, planlama bütünlüğü, kademelenmesi ve sosyal alt yapı tesislerinin daraltılması, yapılaşma farklılıkları, çevre ve görüntü gibi konularda olumsuz durumların oluşması ve fiziksel çevrenin bozulması olasıdır.
Kentsel Dönüşüm Başkanlığının Yapısı
Yönetmeliğe göre Kentsel Dönüşüm Başkanlığı bünyesindeki başlıca birimlerin görevleri ve yapıları aşağıda açıklanacaktır.
a) Kentsel Dönüşüm Genel Müdürlüğü
Yönetmeliğin 9. maddesinde Kentsel Dönüşüm Genel Müdürlüğünün görevleri sayılmış, Kanun kapsamında riskli alanların belirlenmesi ve ilanına ilişkin iş ve işlemler ile bu alanların dönüştürülmesinde kullanılacak rezerv yapı alanlarının belirlenmesine dair iş ve işlemleri yürütmek, uygulama alanındaki taşınmazların değer tespiti ve bu değerlerin güncellenmesi ile dönüşüm uygulamaları neticesinde meydana gelen yeni taşınmazların/yapıların değerleme iş ve işlemlerini yapmak/yaptırmak, hak sahiplerine imzalatılacak muvafakatname, sözleşme ve anlaşmaların şartlarını ve kriterlerini belirlemek, onaylanmak üzere Başkanlık Makamına sunmak ve muvafakatname ve sözleşme imzalanmasına dair iş ve işlemleri yapmak/yaptırmak, uygulama alanında; mülkiyet ve malik bilgilerini tespit etmek veya ettirmek, hak sahipliği çalışmalarını yürütmek, bu kapsamda uzlaşma, satın alma, ön alım hakkını kullanma, trampa, taşınmaz mülkiyetini veya imar haklarını başka bir alana aktarma, enkaz bedeli ödeme, gerektiğinde kamulaştırma ve benzeri iş ve işlemleri yapmak/yaptırmak, uygulama alanında tebligat, tahliye ve yıkım işlemlerini yapmak/yaptırmak, riskli alanlar ile rezerv yapı alanlarındaki tahliye ve yıkım işlemlerini takip etmek ve istatistiki verileri tutmak, riskli alanlarda ve rezerv yapı alanlarında; maliklerin salt çoğunluğu ile aldıkları karara katılmayanların hisselerinin satışının yapılmasına ilişkin iş ve işlemleri yürütmek, uygulama alanında yer alan tescil dışı alanların ve 4342 sayılı Mera Kanunu kapsamında olup, Kanun kapsamında ihtiyaç duyulan taşınmazların tahsis amaçlarının değiştirilmesine ve tapuda Hazine adına tescil ettirilip Başkanlığa devredilmesine ilişkin iş ve işlemleri yürütmek, uygulama alanında, yapılan bağımsız birimleri 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunundaki esaslara göre paylaştırmak, payları ayırmak veya birleştirmek, 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu uyarınca sınırlı ayni hak tesis etmek, hak sahipleri adına kat irtifakının/kat mülkiyetinin resen tesisine ilişkin işlemleri yürütmek, uygulama alanında yapımı tamamlanan bağımsız birimlerden hak sahiplerine verilecek olanları belirlemek ve anahtar teslimine ilişkin iş ve işlemlerini yapmak/yaptırmak, uygulama alanında hak sahiplerine geçici konut veya işyeri tahsisine ilişkin iş ve işlemleri yapmak veya yaptırmak, kira ve/veya taşınma yardımı alacak hak sahiplerini belirlemek ve ödemelerin gerçekleştirilmesi için ilgili daire başkanlığına iletmek, 5393 sayılı Kanunun 73. maddesi kapsamında kentsel dönüşüm ve gelişim proje alanı ile 5366 sayılı Kanun kapsamındaki yenileme alanı ilanına ilişkin iş ve işlemleri yürütmek görevi gibi temel görevler verilmiştir.
b) Marmara Kentsel Dönüşüm Genel Müdürlüğü
Kentsel Dönüşüm Genel Müdürlüğü yanında Marmara Bölgesinde yapı stokunun fazlalığı nedeniyle Marmara Kentsel Dönüşüm Genel Müdürlüğü kurulduğunu belirtmiştik. Bu Genel Müdürlüğün görevlerinden bazıları şunlardır:
a) Kanun kapsamında riskli alanların belirlenmesi ve ilanına ilişkin iş ve işlemler ile rezerv yapı alanlarının belirlenmesine dair iş ve işlemleri yürütmek.
b) Uygulama alanında; hak sahiplerinin tespiti, mevcut taşınmazların değer tespiti, bu değerlerin güncellenmesi ve dönüşüm uygulamaları neticesinde meydana gelen yeni taşınmazların/yapıların değerleme iş ve işlemlerini yapmak/yaptırmak.
c) Uygulama yapılması öngörülen alanlarda fizibilite çalışmalarını yapmak/yaptırmak.
ç) Uygulama alanında matematiksel paylaşım modelini hazırlamak veya hazırlatmak.
d) Uygulama alanında hak sahipleri ile yapılacak muvafakatnamenin/sözleşmelerin şartlarını ve kriterlerini belirlemek, onaylanmak üzere Başkanlık Makamına sunmak, muvafakatname/sözleşme imzalanmasına dair iş ve işlemleri yapmak veya yaptırmak.
c) Taşınmaz ve Kaynak Geliştirme Genel Müdürlüğü
Yönetmeliğin 11. maddesinde kentsel dönüşüme kaynak sağlamak amacıyla kurulan Taşınmaz ve Kaynak Geliştirme Genel Müdürlüğünün görevleri sayılmış, bu görevler arasında gelir ve hâsılat elde etmek üzere belirlenen rezerv yapı alanlarında; zemin etüt raporlarını hazırlamak/hazırlatmak, her tür ve ölçekteki harita, plan, proje ve arazi ve arsa düzenleme işlemlerini yapmak/yaptırmak ve onaylanmasına ilişkin iş ve işlemleri yürütmek üzere, alana ve uygulanması planlanan projeye ait bilgi ve belgeleri İmar Planlama Dairesi Başkanlığına iletmek, Devletin hüküm ve tasarrufu altında bulunan alanların tespit edilmesine ve bu alanların tapuda Hazine adına tescil edilip Başkanlığa devredilmesine ilişkin iş ve işlemleri yapmak/yaptırmak, gelir ve hâsılat elde etmek üzere belirlenen rezerv yapı alanlarında gelir ve hâsılat getirecek her türlü uygulama yapmak/yaptırmak, hazine mülkiyetinde olup Kanun kapsamında kullanılmak üzere Başkanlığa devredilen taşınmazları; Kanun kapsamında Başkanlıkça kamulaştırılan taşınmazları ve yürütülen uygulamalar neticesinde Başkanlık payına düşen taşınmazları kiralamaya, irtifak hakkı tesis etmeye ve satmaya ilişkin iş ve işlemleri yürütmek, gelir ve hâsılat elde etmek üzere belirlenen rezerv yapı alanlarında bulunan Hazine mülkiyetindeki taşınmazların Başkanlığa devredilmesi ile bu taşınmazların Başkanlık tarafından TOKİ’ye veya idareye devri ile ilgili iş ve işlemleri yürütmek, sermaye piyasası mevzuatı hükümleri çerçevesinde gayrimenkul sertifikası ve kira sertifikası gibi sermaye piyasası araçları çıkartılmasına ilişkin iş ve işlemleri yürütmek, kanun kapsamında kullanılmak üzere her türlü yeni kaynağın geliştirilmesine ilişkin iş ve işlemleri yapmak, dış finansman kaynaklarından 4749 sayılı Kamu Finansmanı ve Borç Yönetiminin Düzenlenmesi Hakkında Kanun kapsamında sağlanan kredi ve hibelere ilişkin iş ve işlemleri yürütmek gibi ekonomik yönden kentsel dönüşümün gerçekleştirilmesi ve hayata geçirilmesi için çok önemli olan görevlere yer verilmiş bulunmaktadır.
ç) Riskli Yapılar Dairesi Başkanlığı
Yönetmeliğin 12. maddesinde Riskli Yapılar Dairesi Başkanlığının görevleri sayılmış, bu görevlerden riskli yapıların tespitine ilişkin usul ve esasları belirlemek, riskli yapı tespiti yapacak, kurum ve kuruluşların, maliklerin karar alma sürecinde görev yapacak uzlaştırma kuruluşlarının lisanslandırılmasına dair iş ve işlemleri yapmak, lisanslandırılan kurum ve kuruluşların faaliyetlerini denetlemek ve bu kurum ve kuruluşlar hakkında ilgili mevzuatında öngörülen idari ve cezai yaptırımlara ilişkin iş ve işlemleri yürütmek, kanun kapsamında riskli yapı tespiti, tebligat, tahliye ve yıktırmaya ilişkin iş ve işlemleri yapmak veya yaptırmak, riskli yapı tespitine yapılan itirazları inceleyecek teknik heyetlerin teşkili ve teknik heyetlerin çalışmalarının takibi ile ilgili iş ve işlemleri yürütmek, riskli yapıların bulunduğu parsellerde gereken hallerde kamulaştırmaya ilişkin iş ve işlemleri yapmak/yaptırmak görevi dikkat çekmektedir.
d) İmar Planlama Dairesi Başkanlığı
Yönetmeliğin 13. maddesinde İmar Planlama Dairesi Başkanlığının görevleri sayılmış, bu görevlerden kanun kapsamındaki alanlar ve parsellere ilişkin her tür ve ölçekteki imar planının yapılmasına/yaptırılmasına ve onaylanmasına ilişkin iş ve işlemleri yürütmek, kanun kapsamındaki alanlar ve parsellere ilişkin master plan ve/veya kentsel tasarım projelerini yapmak/yaptırmak ve onaylanmasına ilişkin iş ve işlemleri yürütmek, uygulama alanında arazi ve arsa düzenleme işlemleri ile tevhit, ifraz, alan düzeltme, taksim, terk, ihdas ve tapuya tescil işlemleri ve benzeri işlemleri yapmak/yaptırmak ve onaylanmasına ilişkin iş ve işlemleri yürütmek, görev alanına giren planlamaya ilişkin iş ve işlemlerde, bakanlıklar, mahalli idareler ve meslek kuruluşları arasında koordinasyonu sağlamak, planlama sürecinin iyileştirilmesini ve geliştirilmesini temin etmek görevi dikkat çekmektedir.
e) Yapım ve Proje Dairesi Başkanlığı
Yönetmeliğin 14. maddesinde Yapım ve Proje Dairesi Başkanlığının görevleri sayılmış, bu görevlerden uygulama alanında Başkanlıkça yapılacak/yaptırılacak yapıların; her türlü etüt, proje, hesap ve yaklaşık maliyet çalışmalarını yapmak/yaptırmak ve onaylanmasına ilişkin iş ve işlemleri yürütmek, uygulama alanında Başkanlıkça yapılacak/yaptırılacak yapılar ile Başkanlığın ihtiyacı olan yapıların inşaat işleri ile gereken hallerde mevcut yapıların bakım, onarım ve güçlendirme işlerini yapmak/yaptırmak ve denetlemek/denetlenmesini sağlamak, proje ve yapım ile ilgili hak ediş ve kesin hesap raporlarını hazırlamak/değerlendirmek, geçici ve kesin kabule yönelik iş ve işlemleri yürütmek, geliri kanun kapsamında kullanılmak üzere rezerv yapı alanlarında gelir elde etmek amaçlı projeler ile uygulamalar yapmak veya yaptırmak görevi dikkat çekmektedir.
f) İzleme ve Değerlendirme Dairesi Başkanlığı
Yönetmeliğin 15. maddesinde İzleme ve Değerlendirme Dairesi Başkanlığının görevleri sayılmış, bu görevlerden riskli yapılarda maliklerin hisseleri oranında salt çoğunluğu ile aldıkları karara katılmayanların hisselerinin satışının yapılmasına ilişkin iş ve işlemlerin yürütülmesini sağlamak, kanun kapsamında malikler ile müteahhitler arasında imzalanmış olan sözleşmelerin resen feshine ilişkin iş ve işlemlerin yürütülmesini sağlamak, riskli yapılarda yapı müteahhidinden teminat alınmasına, Kanun kapsamındaki uygulamalarda yapım işini üstlenen müteahhitlerin payına düşen bağımsız birimlerin inşaatın ilerleme seviyesine göre satışına ve vergi, harç ve ücret muafiyetlerinin Kanuna uygun olarak uygulanmasına ilişkin iş ve işlemlerin yürütülmesini sağlamak görevi dikkat çekmektedir.
Sonuç
Yönetmeliğin yayımlanması, kentsel dönüşüm sürecinin hızlı ve etkin bir şekilde yürütülmesi, uygulamadaki kimi belirsizlikleri gidermesi, uygulamanın kim tarafından, nasıl ve ne şekilde yürütüleceğini açık bir şekilde belirlemesi açısından da son derece önemlidir.
Bu Yönetmelikte de açıkça görüldüğü üzere Kentsel Dönüşüm Başkanlığı kentsel dönüşümde süper yetkili konumdadır.
Öte yandan, Yönetmelik dayanağını 6306 sayılı Kanun ile Cumhurbaşkanlığı Kararnamesinden almış ve bu dayanakları detaylandırmaya çalışmış ise de bu Yönetmeliğin yürürlüğe girmesi ve uygulanması ile uygulamada bazı sıkıntıların doğması olasıdır.
Özellikle, planlamada birçok idarenin yetkili olması nedeniyle yetki karmaşasının devam etmesi, şehircilik ve planlama ilke ve esasları, planlama bütünlüğü, kademelenmesi ve sosyal alt yapı tesislerinin daraltılması, yapılaşma farklılıkları, çevre ve görüntü gibi konularda olumsuz durumların oluşması ve fiziksel çevrenin bozulması olasıdır.
Yine, rezerv yapı alanlarının belirlenirken planlama amacı dışında, özel, ayrıcalıklı planlama yapma durumunun oluşması, bu durumun da planlama esaslarına, şehircilik ilkelerine ve kentsel dönüşümün amacına aykırı uygulamalara sebebiyet vermesi olasıdır.
Kentsel Dönüşüm Başkanlığının henüz teşkilatlanmasının fiilen tamamlanmaması nedeniyle bir süre daha kentsel dönüşüm uygulamalarında da belirsizlik ve yavaşlama yaşanması olasıdır.
